ちかみるについて
ちかみるは、住所を入力するだけで「地価相場・ハザードリスク・ 利回り試算・地価トレンド・用途地域・ちかみるスコア」の6軸で 不動産投資ポテンシャルを可視化するWebサービスです。
国土交通省や国土地理院が公開するオープンデータを活用し、 専門知識がなくても直感的に不動産立地リスクを把握できるよう設計しています。
データ出典
| データ種別 | 出典 | ライセンス |
|---|---|---|
| 不動産取引価格情報 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ | CC BY 4.0 |
| ハザードマップ（洪水・土砂・地震・液状化） | 国土交通省 不動産情報ライブラリ | CC BY 4.0 |
| 住所→緯度経度変換 | 国土地理院 住所検索API | 政府標準利用規約 |
| 市区町村コード | 総務省 全国地方公共団体コード | CC BY 4.0 |
ハザードスコアの算出方法
ハザードスコア（0〜100）は、国土交通省ハザードマップデータをもとに 4つのリスク項目を重み付け平均して算出します。 スコアが高いほどリスクが高いことを示します。
| リスク項目 | 重み | 根拠 |
|---|---|---|
| 洪水（洪水浸水想定区域） | 35% | 資産毀損リスクが最大・保険料・融資への影響大 |
| 土砂災害（土砂災害警戒区域） | 25% | 全壊リスク・建築制限あり |
| 地震動（地震動） | 25% | 日本全国で考慮必須・影響範囲広い |
| 液状化（液状化） | 15% | 建物傾斜・地盤沈下リスク |
スコア判定基準
0〜20: 安全性が高い | 21〜40: やや安全 | 41〜60: 注意が必要
61〜80: リスクあり | 81〜100: 高リスク
ちかみるスコアの検証結果
政令指定都市20市・東京23区（計43都市）について、2020〜2023年時点のスコアを遡及計算し、2025年時点の実際の地価変動率との相関を検証しました。 有効観測数: 168件。
Spearman順位相関: -0.391
p < 0.01 ★★★ Pearson: -0.397 n = 168
相関係数が正の場合、スコアが高いほど実際の地価上昇率も高い傾向を示します。
スコア5分位ごとの平均地価変動率（2020〜2025年）
Q1（低スコア）〜Q5（高スコア）別の平均実際変動率。 高スコアエリアほど地価上昇率が高い傾向がある場合、スコアの予測力が確認できます。
Q1
+24.9%
33件
Q2
+24.5%
34件
Q3
+17.2%
33件
Q4
+13.1%
34件
Q5
+13.3%
34件
評価年別の相関係数
| 評価年 | Spearman | p値 | n |
|---|---|---|---|
| 2020年 | -0.463 | p < 0.01 ★★★ | 42 |
| 2021年 | -0.431 | p < 0.01 ★★★ | 42 |
| 2022年 | -0.295 | p < 0.05 ★★ | 42 |
| 2023年 | -0.265 | p < 0.10 ★ | 42 |
構成要素別の地価変動率との相関
| 要素 | Spearman | p値 |
|---|---|---|
| 安全性 | 0 | p = 1 (有意差なし) |
| 成長性 | -0.299 | p < 0.01 ★★★ |
| 流動性 | 0 | p = 1 (有意差なし) |
| 割安度 | -0.296 | p < 0.01 ★★★ |
バックテストの方法論
- 対象: 政令指定都市20市・東京23区。 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001）のQ2取引データを使用。
- 評価時点のスコアをMLIT APIから遡及取得したデータで計算し、2025年Q2時点の地価中央値との変動率をアウトカムとしました。
- 相関係数はSpearman順位相関（非線形な関係にも対応）を使用。 p値はt検定近似による両側検定値です。
- 免責事項: 本バックテストは過去データによる参考検証です。 将来の地価変動を保証するものではありません。
最終更新: 2026/4/17
精度の限界・注意事項
- ハザードスコアはタイル座標（ズームレベル15）で取得したポイントデータです。 隣接する街区でスコアが異なる場合があります。
- 取引価格データは直近2年間の公開データに基づきます。 取引件数が少ないエリアでは参考値の信頼性が低下します。
- 本スコアは投資の推奨・保証ではなく、あくまで参考情報です。 投資判断は専門家にご相談のうえ、自己責任で行ってください。
運営者情報・お問い合わせ
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